Предварителният договор наистина може да бъде възприет като основа на окончателния, но той не се сключва само за да внесе прозрачност в отношенията между страните, той е много повече от просто и само проектодоговор. От юридическа гледна точка предварителният договор е съществена правна фигура, а от фактическа е застраховка да не ме прецакат. Следващите редове ще обърнат внимание на най-често срещаните случаи на предварителни договори.
1. Предварителният договор е познат в практиката още като обещание за продажба. Важно е да запомня, че независимо от заглавието на договора, неговата същност се определя от клаузите вътре в него, а не от името му. Целта на предварителния договор е обещание в един бъдещ момент да се сключи окончателен договор. Така че самият предварителен договор представлява по своята същност едно правно обещание.
2. Предварителният договор може да се определи като договор с подготвителен характер. Има няколко случая, в които се сключват предварителни договори, но целта им винаги е една и съща – своеобразна застраховка на моя интерес, т.е. страните по договора искат да постигнат сигурност в отношенията си.
3. Предварителният договор все пак е договор. За да има реално сключен предварителен договор, трябва да има постигнато съгласие между страните. В договора трябва абсолютно недвусмислено да се разбира какво желаят да постигнат страните, какво си обещават.
4. Във всеки договор се съдържат права и задължения за страните. Задължението тук е сключване на окончателен договор. Правото – да се изисква това изпълнение, т.е. сключването на окончателния договор.
5. Въпреки наименованието си “предварителен”, този договор си е напълно годен да породи права и задължения, понеже това е по принцип и на практика основната цел на всеки договор. Т.е. въпреки че е “предварителен”, той все пак е задължителен. Обвързва сключилите го страни и между тях той има силата на закон.
6. Предварителният договор подготвя сключването на окончателния, това означава няколко неща:
Първо, предварителният договор не трябва да противоречи на закона и добрите нрави (уважение към насрещната по договора страна).
Второ, той трябва да съдържа съществени уговорки относно сключването на окончателния договор. Изричното наличие на тези съществени уговорки по повод сключването на окончателния договор е едно от изискванията за действителност на предварителния договор.
7. В някои хипотези се изисква и определена форма. Когато окончателният договор трябва да бъде сключен в нотариална форма или с нотариална заверка, то предварителният трябва да бъде ПИСМЕН (защото договори могат да се сключват и в устна форма).
От гледна точка на правната ми сигурност обаче, хубаво е да предвиждам, че писмената форма по принцип дава една по-голяма гаранция на правата ми.
8. Предварителният договор е обещание да се извърши определено действие. Но той не може директно да породи това действие. Например: сключвам предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Сключеният предварителен договор представлява задължение да продам на купувача в един последващ, бъдещ момент този имот. Предварителният договор не прехвърля собствеността на имота ми по никакъв начин. Но може по косвен път да се превърне в основа, на базата на която да се прехвърли въпросната собственост (вж. по-долу как и защо).
9. Всяка една страна по предварителния договор може да подаде искова молба, с която да поиска от съда да постанови сключването на окончателния договор. За да може това да се случи, необходимо е в предварителния договор да се съдържат онези съществени уговорки между страните, за които стана дума в т. 6. В случай че в сключения предварителен договор не личи ясно волята на страните или липсват съществени уговорки (напр. номер на имота или цена), то съдът не би могъл да обяви предварителния договор за окончателен. Съдебното решение (ако естествено този иск бъде уважен) в случая играе ролята на окончателен договор, който се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила (и връщайки се отново на горния пример с предварителния договор за покупко-продажба на имот: Ако съдът уважи молбата за сключване на окончателен договор, то решението вече прехвърля собствеността! т.е. съдебното решение има прехвърлително действие).
10. В случай че аз съм поискал от съда постановяване на окончателен договор и той уважи искането ми, имам двуседмичен срок да дам необходимото на насрещната страна, т.е. това, което съм се задължил да дам (напр. купувачът би дължал парите, продавачът – вещта). В противен случай по искане на другата страна решението на съда се обезсилва и отново няма сключен окончателен договор. Така че ако ще искам от съда сключването на окончателен договор, добре би било да съм сигурен, че мога да посрещна и обслужа задължението си по този договор – иначе само ще платя съдебните такси,, ще изгубя време и така или иначе няма да постигна желания резултат.
И в крайна сметка? Защо да сключвам предварителен договор?
Защото по един косвен начин той ми дава сигурността, че в крайна сметка уговореното в предварителния договор ще стане реалност – дори и другата страна да се откаже. Но това ще важи и за мен – така че добре е да съм сигурен, че наистина искам и съм готов да дам това, което съм се задължил по предварителния договор.
